Hợp đồng nào có giá trị pháp lý?

Hỏi: Nhà tôi có nhận chuyển nhượng một mảnh đất của chị A., do chị thiếu tiền nên đồng ý chuyển nhượng để trừ nợ. Hợp đồng chuyển nhượng được làm tại một văn phòng công chứng nhưng chưa sang tên sổ đỏ. Một tuần sau đó, khi chúng tôi bắt đầu thực hiện thủ tục để sang tên, mới phát hiện chị A. cũng đã chuyển nhượng mảnh đất này cho một người khác (cũng để trừ nợ), hợp đồng chuyển nhượng được làm tại UBND xã, có chữ ký của Chủ tịch UBND xã. Xin hỏi, vậy hợp đồng của bên nào là có giá trị pháp lý?

N.N.T (TX. Giá Rai)

Trả lời: Theo như những gì bạn trình bày, trong trường hợp này, chị A. đã dùng một tài sản là mảnh đất của mình để giao dịch chuyển nhượng với 2 chủ thể khác nhau. Đây là điều mà pháp luật không cho phép.

Ở góc độ pháp lý, thẩm quyền chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Thông tư 04/2006/BTP-BTNMT; Nghị định 23/2015/NĐ-CP thể hiện, hợp đồng, văn bản về bất động sản mà bên có bất động sản là hộ gia đình, cá nhân thì hộ gia đình, cá nhân đó có quyền lựa chọn hình thức công chứng tại phòng công chứng hoặc chứng thực tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có bất động sản. Việc chứng thực các hợp đồng, giao dịch liên quan đến quyền của người sử dụng đất được thực hiện tại UBND cấp xã nơi có đất. Như vậy, trong trường hợp này, cả hai giao dịch đều phù hợp với quy định của pháp luật đất đai về giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất và có giá trị pháp lý tương đương.

Tuy nhiên, Bộ luật Dân sự và Luật Đất đai lại quy định, giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (phải hoàn tất thủ tục sang tên sổ đỏ). Do đó, cả hai giao dịch chưa chuyển tên chủ sử dụng đất nên vẫn chưa có hiệu lực.

Hiện tại các bên nên thỏa thuận với chị A. để tìm giải pháp thích hợp. Trường hợp không tìm được tiếng nói chung thì khởi kiện ra tòa để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mỗi bên. Chị A. phải có trách nhiệm và thiện chí trong việc này. Bởi với hành vi này, chị A. còn có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự về hành vi lừa đảo chiếm đoạt tài sản.

Thân ái!

Luật gia KIM PHƯỢNG