Tài sản chung có đại diện giao dịch được không?

Hỏi: Anh chị tôi có một miếng đất thổ cư có giấy tờ chủ quyền đầy đủ. Anh chị đã đồng ý bán cho người bạn, hai bên đã đặt và nhận cọc, có ký giấy hẳn hoi. Trước thời điểm giao kết hợp đồng chính thức, anh tôi chẳng may bị tai nạn, giờ đang điều trị tại bệnh viện, không đủ sức khỏe để giao dịch. Xin hỏi, trường hợp này chị dâu tôi có thể đại diện cho anh tôi để xác lập hợp đồng với bên mua không? Nếu không được thì có bị coi là vi phạm hợp đồng hay không?
H.T.Khương (huyện Đông Hải)
Trả lời: Về nguyên tắc, nếu đất này là tài sản chung của vợ chồng thì mọi giao dịch liên quan phải do cả hai vợ chồng cùng thực hiện. Một người không thể tự định đoạt khi chưa có ý kiến của người kia. Nếu một người đại diện thì phải có ủy quyền của người kia. 
Trong trường hợp của anh chị bạn, mặc dù giấy nhận cọc đã thể hiện sự thống nhất của cả hai vợ chồng trong việc bán đất cho người khác. Tuy nhiên, hợp đồng nhận cọc không phải là hợp đồng chuyển nhượng đất. Do đó, trong trường hợp anh bạn bị tai nạn chưa phục hồi để giao kết hợp đồng, thì bản thân chị dâu bạn không thể một mình đứng ra chuyển nhượng đất được (trừ trường hợp có ủy quyền trước đó).
Do đó, hai bên phải đợi đến khi anh bạn phục hồi, nếu không đợi được thì hủy hợp đồng đặt cọc, phía bên anh chị bạn trả cọc cho bên kia. Do tai nạn là ngoài ý muốn chủ quan, là lý do chính đáng để tạm hoãn việc chuyển nhượng, do đó, không thể coi là vi phạm hợp đồng đặt cọc, không phải bồi thường nếu hai bên không thỏa thuận được.
Thân ái!
Luật gia KIM PHƯỢNG